立退きを求める側も、求められた側も、先に確認するのは契約書、通知書、家賃の入金状況、これまでのやり取りです。貸主が鍵を交換したり、借主が通知を放置したりすると、後の交渉や裁判で不利になることがあります。資料を見たうえで、交渉で進めるのか、明渡請求訴訟まで考えるのかを判断します。
このページで取り扱う相談
家賃滞納、立退き、建物明渡し、賃貸借契約、退去時の原状回復、敷金精算について、貸主側・借主側のいずれからも相談を受けています。
近隣関係、騒音、土地の境界などは、同じ不動産の問題でも確認する資料や手続が異なるため、このページでは扱っていません。
貸主側で最初に確認すること
家賃が支払われていない
滞納額、滞納期間、督促の履歴、入金状況を確認します。滞納があるだけで、直ちに契約解除や強制退去が認められるとは限りません。
契約違反や退去の問題
契約違反の内容、これまでの注意や交渉の経緯を確認します。退去を求める理由だけで結論は決まりません。
貸主が自分で鍵を交換したり、室内の荷物を処分したりする対応は避けた方がよいです。相手が応じないときは、催告、契約解除、明渡請求訴訟、強制執行という手続を踏むことになります。
借主側で確認すること
突然退去を求められた場合でも、すぐに応じなければならないとは限りません。契約の種類、退去を求める理由、通知の内容、これまでの交渉経過を確認します。
立退料の話合いができるか、退去時期を調整できるかは、個別の事情で変わります。原状回復費用や敷金の問題では、入居時と退去時の写真、見積書、精算書を見ます。
契約解除や明渡しを決めるのは誰か
契約を解除できるか、建物の明渡しが認められるかについて、当事者間で合意できなければ、最終的には裁判所が判断します。
弁護士ができるのは、契約書や証拠を確認し、交渉や訴訟でどの主張ができるかを示すことです。依頼したからといって、退去や立退料の結果を決められるわけではありません。
相談時に確認する資料
| 契約関係 | 賃貸借契約書、更新契約書、重要事項説明書、合意書 |
|---|---|
| 家賃滞納・明渡し | 入金記録、滞納額の一覧、督促状、解除通知、メールやLINE |
| 立退き | 退去を求める通知、建物の利用状況、交渉記録、移転に関する資料 |
| 原状回復・敷金 | 入居時と退去時の写真、敷金精算書、修繕費の見積書、立会い記録 |
資料が全部そろっていなくても相談できます。現在お持ちの契約書や通知書を確認し、不足する資料をお伝えします。
取れる対応と難しい点
貸主側では、催告や解除通知をしたうえで、退去交渉や明渡請求訴訟を進めることがあります。判決や和解が成立しても相手が退去しなければ、強制執行まで必要になることがあります。
借主側では、通知の根拠を確認し、退去時期や条件を話し合います。ただし、契約違反や滞納の内容によっては、退去を避けることが難しいこともあります。
原状回復費用は、請求書の金額だけで判断しません。契約書、損耗の原因、入居期間、写真を見ます。一方で、通常損耗ではない損傷があれば、借主側の負担が認められることがあります。
私は、金額の交渉を始める前に、契約書と写真を確認した方がよいと考えます。証拠がないまま話を進めると、後から事実関係を争われたときに説明が難しくなるためです。
相談後、すぐに裁判をするとは限りません
相手方との交渉だけで解決することもあります。反対に、通知を送っても応じない、契約解除そのものを争われるという場合は、訴訟まで進めるかを考えます。
費用と期間は、交渉で終わるか、訴訟や強制執行まで進むかで変わります。相談では、どこまで進める必要がありそうかを資料に基づいて説明します。
立退き・建物明渡し・賃貸借に関するよくある質問
家賃を滞納している入居者に退去してもらえますか。
滞納があるだけで、すぐに強制退去にはなりません。滞納期間、金額、督促の経緯、契約内容を確認し、催告から強制執行までの進め方を考えます。
立退きを求められました。すぐに退去しなければなりませんか。
一律には決まりません。契約の種類、退去を求める理由、通知の内容で変わります。回答する前に、届いた通知書と契約書を確認します。
原状回復費用を請求されています。
損耗の原因、入居期間、入居時と退去時の状態、見積書の内容を確認します。支払う前に、写真と精算書を残してください。
貸主側でも借主側でも相談できますか。
どちらからも相談を受けています。相談時に、貸主側か借主側か、相手方は誰かを確認します。
立退き・建物明渡し・賃貸借トラブルの相談
契約書、通知書、入金記録、相手方とのやり取りを確認したうえで、交渉で進めるか、法的手続が必要かを説明します。
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