千葉で不動産がある相続について弁護士に相談したい方へ

不動産がある相続で悩んでいる方へ

相続財産に実家、土地、空き家、賃貸アパート、農地、共有不動産などが含まれる場合、相続人同士の話し合いが難しくなることがあります。不動産は現金のように人数で割って分けることができず、誰かが取得するのか、売却するのか、共有にするのかを決めなければならないからです。

「長男が実家を取得したいと言っている」「誰も空き家を管理したくない」「売却したい相続人と残したい相続人で意見が合わない」「固定資産税や修繕費だけがかかっている」「相続登記をどうすればよいか分からない」というご相談は少なくありません。

千葉で不動産がある相続について弁護士を探している方は、まず相続人、遺言書の有無、不動産の内容、評価額、利用状況、ローンや負担、相続人の希望を整理することが大切です。相続全体のご相談については、千葉で相続・遺言・成年後見を弁護士に相談したい方へのページもご確認ください。

不動産がある相続で揉めやすい理由

不動産相続が揉めやすいのは、不動産が金銭のように簡単に分割できないうえ、思い入れ、居住、管理、固定資産税、売却価格など、法律以外の事情も絡むためです。

不動産の分け方には主に4つの考え方があります

不動産がある遺産分割では、どのような分け方を選ぶかが重要です。どの方法がよいかは、不動産の種類、相続人の希望、資金力、売却可能性、今後の管理負担によって異なります。

共有にする前に考えておきたいこと

不動産を共有にすると、相続人全員が一定の持分を持つことになります。すぐに売却できない場合や、話し合いを一時的にまとめるために共有を選びたくなることもあります。

しかし、共有にすると、売却や大きな修繕、賃貸、利用方法の変更について、共有者間の協議が必要になります。相続人同士の関係が悪いまま共有にすると、後の管理が難しくなることがあります。

相続登記の義務化に注意が必要です

令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があるとされています。

遺産分割協議がまとまっていない場合でも、期限を意識する必要があります。相続人が多い、戸籍収集に時間がかかる、誰が不動産を取得するか決まらないという場合には、相続人申告登記制度の利用を検討することもあります。

もっとも、相続登記そのものは登記手続の問題であり、司法書士などの関与が必要になることがあります。弁護士に相談する場面では、不動産を誰が取得するか、遺産分割協議をどう進めるか、相続人同士の争いをどう解決するかを整理することが中心になります。

不動産の評価で意見が合わない場合

不動産がある遺産分割では、評価額をどう考えるかが大きな争点になります。不動産の評価には、固定資産評価額、相続税評価額、実勢価格、不動産会社の査定額、鑑定評価額など、さまざまな見方があります。

不動産を取得したい相続人は低い評価を主張し、代償金を受け取りたい相続人は高い評価を主張するなど、立場によって意見が分かれることがあります。

空き家や管理できない土地がある場合

相続した不動産が空き家や遠方の土地である場合、管理の負担が大きくなることがあります。固定資産税、草木の管理、建物の老朽化、近隣からの苦情、防犯、台風や地震による損壊など、放置できない問題が生じることがあります。

売却できる不動産であれば換価分割を検討しやすい場合もありますが、立地や状態によっては売却が難しいこともあります。相続人の誰も管理したくない場合には、相続土地国庫帰属制度を検討できる場合もありますが、対象は土地であり、建物がある場合や管理上の問題がある場合など、要件を満たす必要があります。

空き家や管理が難しい土地については、相続人同士で負担を押し付け合う前に、売却可能性、管理費用、解体の要否、登記、税金、制度利用の可否を整理することが大切です。

賃貸物件や収益不動産がある場合

アパート、貸家、月極駐車場、店舗、事業用不動産などの収益不動産がある場合には、単に誰が取得するかだけでなく、賃料収入、管理費、修繕費、借入金、入居者対応なども問題になります。

相続開始後の賃料を誰が受け取るのか、管理会社との契約をどうするのか、修繕費を誰が負担するのか、売却する場合に入居者対応をどうするのかを整理する必要があります。

収益不動産は評価方法や将来収益も関係するため、相続人の意見が分かれやすい分野です。不動産会社、税理士、司法書士など他の専門家の関与が必要になる場合もあります。

住宅ローンや借入れが残っている場合

相続した不動産に住宅ローンや事業用借入れが残っている場合には、財産だけでなく負債も確認する必要があります。団体信用生命保険の有無、抵当権、保証人、返済状況などを整理します。

財産より負債が多い可能性がある場合や、管理できない不動産だけが残っている場合には、相続放棄を検討することもあります。ただし、相続放棄には期間制限があり、不動産を処分したり利用したりすると問題になる場合があります。

相続放棄について詳しくは、相続放棄のページをご確認ください。

不動産がある遺産分割の進め方

不動産がある相続では、最初に不動産の資料を集め、相続人の希望を確認し、争点を分けて整理することが大切です。いきなり「誰がもらうか」を決めようとすると、話し合いが感情的になりやすくなります。

遺産分割調停を検討する場合

不動産を誰が取得するか、売却するか、評価額をどうするかで話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停を検討することがあります。

調停では、相続人の範囲、遺産の範囲、不動産の評価、分割方法、生前贈与、寄与分、使い込みの有無などを整理しながら、話し合いによる解決を目指します。調停でまとまらない場合には審判に移行することがあります。

遺産分割について詳しくは、遺産分割でお困りの方へのページもご確認ください。相続人同士の対立が強い場合は、相続人同士のトラブルのページも参考になります。

遺言書や遺留分が関係する場合

遺言書で特定の相続人に不動産を相続させる内容になっている場合、遺言書の内容に従って手続を進めることが基本になります。ただし、他の相続人の遺留分が問題になることがあります。

たとえば、自宅や収益不動産の大部分を一人の相続人に残す内容の遺言書がある場合、他の相続人から遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。遺言書を作成する段階でも、相続開始後に揉めている段階でも、遺留分への配慮が重要です。

遺留分については、遺留分を請求したい方へのページをご確認ください。将来の不動産相続に備えたい方は、遺言書の作成のページも参考になります。

弁護士に相談することで整理できること

不動産がある相続では、登記、税金、売却、評価、相続人同士の交渉など、複数の専門分野が関係します。弁護士に相談することで、相続人同士の争点、遺産分割の進め方、調停の必要性、遺留分や使い込みとの関係を整理しやすくなります。

プロスペクト法律事務所では、千葉県弁護士会所属の弁護士坂口靖が、不動産がある相続、遺産分割、遺留分、相続人同士のトラブル、民事事件などの法律相談に対応しています。ご相談内容を伺い、事案に応じた見通しや対応方針を分かりやすくご説明します。

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